每到夏季，游泳池成为人们消暑和体锻的好去处。当社会游泳池插满“蜡烛”时，一些小区的游泳池却是一潭死水，成了蚊蝇的滋生地。徐汇区某住宅区，会所内有室内游泳池，因经营入不敷出，被迫关闭，成为一大摆设。

　　只对内不对外是经营亏损的关键。上海科举咨询服务公司总经理陈永民认为，如果小区游泳池向社会开放，可能会产生的安全隐患。一般来说，小区业主不希望游泳池面向社会。游泳池只对内的话，开销大，收入少。收入少是因为小区内游泳的人少，一池水常常只有几个人游泳。入不敷出，结果只得关闭游泳池。事实表明，小区游泳池不能面向社会，要想正常运营是不可能的。

　　缺乏必要的商业经营模式设计和考虑。商铺投资专家姜新*分析指出，不少会所的产权归开发商所有，也有的会所是开发商在售楼结束后直接交给物业管理。开发商也确有自己的理由：会所的泳池投资和运行费用不菲，仅靠小区居民的消费多半要亏损。有小区算过，光是泳池的运营费，摊到每户业主身上每月得上千元。而把会所向社会开放，至少能尽快收回成本。另外，小区游泳池经营亏损，关键在于许多开发商当初建会所开泳池，只是为了提升小区楼盘的品质和档次，以达到促销和提高房价的目的，对其后的商业经营模式缺乏必要的设计和考虑。

　　小区游泳池对社会开放，既能弥补运营亏损，又能实现资源共享。商铺投资专家姜新*认为，要保证小区游泳池正常运转，其会所应设置在一个既可对内又可对外的位置上，以便于曰后的内外双向经营管理。伤脑筋的是，上海的许多小区的游泳池都设置在小区的中央，要进入游泳池必定要穿越小区。为确保小区的安全，是否可以设计一个专用通道，加强管理。比如徐汇区一小区的会所游泳池，准备在近小区大门处，新开一扇门，对社会开放，从而盘活处于经营亏损状态中的会所泳池。另外，相比香港，内地政策规定会所是不能分摊面积出售给购房者的，也就是说，每一个开发商在售完一个楼盘后，就多增加了一项难以割舍的固定资产，即使是将它交给曰后的物业公司来经营管理，也难免会在实际运营中出现亏本的情况，这就会使之成为开发商和物业公司的“包袱”。

　　请专业机构经营。上海科举咨询服务公司总经理陈永民认为，小区会所是经济、文化和休闲的综合体，要解决小区会所和游泳池的经营不善，其关键是要处理好业主服务和社会服务之间的矛盾；处理好开发商的承诺和小区物业公司运作之间的矛盾。做到一定区域里的小区会所互相联动、资源共享，互不雷同、各有经营特色。小区会所游泳池非得请专业机构经营不可，否则想要赢利就相当困难。一方面，物业公司没有过多的时间和精力去管理和经营小区会所游泳池；另一方面，物业公司本身也缺乏经营小区会所游泳池的专业人才。香港积累了很多会所管理的经验，同时还有专门的康乐学士，有相关的课程对人才进行培训，而内地的会所恰恰在这方面很欠缺。

　　学校周边老工房投资比例较高。闸北大宁板块周边各类商职学校及大中专院校较多，因此，一些价格低廉并靠近学校的老工房受到许多学生族的欢迎。其中，90平方米左右的老工房*受大学生青睐。如位于上海大学附近的旧式两房，月租金在1200至1500元，买卖市场上成交价在70至80万元。闵行春申板块，许多新建楼盘社区都有教育配套，周边老工房行情水涨船高，70平方米左右的老工房抛售活跃，月租金在1500至2000元，市场成交价在50至60万元。徐汇龙华板块的老工房房龄多在10年左右，两房市场挂牌价在70万元左右，月租金可达1600至2200元。

　　业内人士分析认为，老工房社区周边配套及交通情况一般都比较好，因此受到许多学生族和外来人员的欢迎。近几个月是找工作较为频繁的阶段，租客流动性的增加也使得老工房需求量明显放大。对于主力租客来说，可承受的月租金范围一般在1000至2500元。这一价格范围正是大多数老工房的租金报价范围，因此市场供需两旺。

来源:解放曰报